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买房组合贷如何算账 这两个案例让你一目了然

2017-05-17 09:00

来源: 半岛客户端



  组合贷款是指公积金贷款额度不足时,由商业贷款补充不足的部分。它综合了公积金贷款和商业贷款各自的的优点,购房者既可以利用公积金贷款的低利率,又可以借势商业贷款的高额度。但申请组合贷款有上限,具体能贷多少钱?16日,房产中介教购房者算算这笔账。
  举个例子:小A购买了一套2010年建成的二手房屋,总价200万元,小A及配偶都正常缴纳公积金,公积金账户余额在5万元左右,且小A和配偶都没有买房经历,是购买的首套房,想使用组合贷款,要贷出多少钱?
  解析:1、组合贷款需参考的公积金贷款成数与房龄密切相关。  
  二手房最低首付比40%(10年以上房龄,房龄每增加五年,首付比例提高10%)。若申请组合贷款,则按照住房公积金贷款首付比与银行商业贷款首付比要求中,较高的首付比执行。
  按照现行的银行贷款政策,10年内房龄的房屋公积金最低首付为40%,即最高可贷款成数为6成,商业贷款目前最高可贷款成数为7成。两者贷款成数较低的一方为组合贷款的最高成数,即最高可贷6成。成交价与评估价相同的情况下:
  小A使用组合贷最高要贷200万元*60%=120万元
  2、组合贷款额度=公积金最高贷款额+商业贷款额 
  小A首次使用公积金,满足购买二手房公积金贷款的最高额度,假使夫妻双方公积金贷款做到了35万,剩下的需要商业贷款补足,商业贷款要贷85万元!
  需注意:组合贷款中公积金部分申贷金额一经确定不可更改,所以贷款申请人及配偶,需到公积金管理中心查询最高可贷款金额,并结合自身情况确定最终申请的贷款金额。
  组合贷款适合购买新房或房龄较新的二手房,否则容易拉低整体贷款额度,首付比例提高,增加购房压力。
  举个例子:还是之前的小A,决定购买一套1998年建成的二手房,总价200万元,想使用组合贷款,要贷出多少钱?
  解析:1、1998年建成的房屋,距离现在已经有18年的房龄了,根据公积金贷款房龄与贷款成数的关系,公积金最高可贷4成,商业贷款最高可贷7成。
  2、两者取更低者,此房申请组合贷款最高可贷4成,即200万元*40%=80万元;首付需要准备120万元。
  注意:如何算贷款年限 
  组合贷款最长贷款年限以更短的一方为准。公积金贷款最长贷款年限=30年-房龄;商业贷款最长贷款年限=40年-房龄(个别银行可以放宽为45年-房龄)
  举个例子:
  还是小A,购买了1998年的二手房,使用组合贷款,最长只可贷12年;如果使用商贷,可贷22年或更长。
   [编辑: 王苗]

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